Paragraph 172 und Abwendungsvereinbarung

In Berlin entsprechen die Gemeinden den Bezirken. In den Erhaltungssatzungen werden die Prüfkriterien für die jeweiligen Milieuschutzgebiete definiert. Grundsätzlich müssen sich Eigentümer in Milieuschutzgebieten Rückbau, Änderungen und Nutzungsänderungen genehmigen lassen.

Über den § 172 hinaus geht die sogenannte Abwendungsvereinbarung. Diese wird von den Bezirken dann angestrebt, wenn ein Gebäude mit mehr als acht Wohneinheiten, welches noch eine Reihe anderer Voraussetzungen erfüllen muss, zum Verkauf kommt. Der Bezirk kann in Erhaltungsgebieten in diesen Fällen ein Vorkaufsrecht ausüben.

Wir fassen an dieser Stelle die Beschränkungen nach § 172 BauGB für Sie zusammen und grenzen diese von den weitergehenden Beschränkungen aus einer beispielhaften Abwendungsvereinbarung ab.

Typische Beschränkungen in Erhaltungsgebieten durch Erhaltungssatzungen nach §172 BauGBWeiterführende Beschränkungen in Abwendungsvereinbarungen
Genehmigungen werden nur für Modernisierungen auflagenfrei erteilt, die eine „zeitgemäße Grundausstattung einer durchschnittlichen Wohnung“ herstellen. Dazu gehören:
- Ersteinbau und Anpassung eines zeitgemäßen Standards Bad
- Ersteinbau und Anschluss an Zentralheizung
- Ersteinbau und Anschluss an Zentralheizung
- Erneuerung von Einfachfenstern
- Erneuerung einer bestehenden Heizungsanlage (Einbau vor dem 1. 1.1985, - gültig ab 1.1.2015)
- Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen
- Schaffung neuen Wohnraums
- Aufzuganbau für neu geschaffenen Wohnraum und DG-Ausbau
- Balkonanbau < 4 m² Größe
- Aufzuganbau bei Gebäudeen mit mehr als 4 Obergeschossen
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Nicht genehmigt werden:
- Grundrissänderungen, die Größe und Anzahl der Zimmer verändern
- Wohnungszusammenlegung / -Teilung
- Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (z.B. DG-Maisonette-Einheit
- Zusammenlegung bestehender Wohneinheiten mit bisherigen Gewerbeeinheiten)
- Anbau von Erstbalkonen, -terrassen, -loggien, -wintergärten > 4 m²
- Grundfläche und Anbau von Zweitbalkonen
- Einbauküchen
- Einbau von zweiten WCs, Doppelhandwaschbecken, sowie Einbau von Badewanne UND Dusche getrennt voneinander
- Fußbodenheizung
- Videogegensprechanlage
- Kamin
Auf Dauer der Erhaltungssatzung bzw. für 20 Jahre:
- Verzicht auf den Rückbau der baulichen Anlage auf dem Kaufgrundstück.
- Verzicht auf Änderungen der baulichen Anlage auf dem Kaufgrundstück in Gestalt energetischer Sanierungsmaßnahmen, sofern keine Rechtspflicht zu ihrer Durchführung besteht.
- Verzicht auf den Anbau von Balkonen.
- Verzicht auf den An- bzw. Einbau eines Personenaufzuges. Sicherung in Form einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch und verbunden mit hohen Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung (bis zu EUR 1 Mio.).
Seit März 2015 Anwendung Aufteilungsvorbehalt nach & 172 BauGB, folgende Beschränkungen: Aufteilungen von Gebäuden in Wohneigentum sind untersagt, Ausnahmen:
- Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft.
- Das Haus soll innerhalb einer Familie aufgeteilt werden.
- Das Gebäude vor Aufteilung nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde.
- sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
Geltung für 20 Jahre, bzw. für Dauer der Erhaltungssatzung:
- Verzicht auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum einschließlich der in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB geregelten Ausnahme (7 Jahre Verkauf nur an Mieter).