Wer sind die Bauherren in Deutschland und wo wird am meisten gebaut?

Der öffentliche (und auf politischer Ebene) geführte wohnungspolitische Diskurs wird derzeit vor allem von der Sichtweise bestimmt, dass die „falschen“ Wohnungen gebaut werden, nämlich überwiegend Eigentumswohnungen im höheren Preissegment. Außerdem werden Sickereffekte in Frage gestellt. Sickereffekt heißt, dass Haushalte, sobald sie eine höhere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erreicht haben, in neue und höherwertigere Wohnungen ziehen. Die freigezogenen Wohnungen lösen Umzugsketten aus, bei der nachgeordnete Haushaltsgruppen ihrerseits in höhere Qualitätsstufen umziehen. Der Umzugseffekt setzt im höchsten Standard der Kette ein und sickert in die unteren Einkommensschichten durch. 

Die konkurrierende Sichtweise der Wohnungswirtschaft hingegen geht davon aus, dass weder schnell genug noch quantitativ ausreichend gebaut wird. Jüngere Studien aus Hamburg belegen z.B. einen wesentlich höheren Einfluss von Umzugsketten, auch durch Wohnungsneubau im höherwertigen Eigentumssegment. Die Baugenehmigungen für Wohnungsbau insgesamt steigen zwar, zuletzt auf jährlich 300.000, die Zahl der Fertigstellungen bleibt jedoch weiter zurück. Welches sind die Investitionshemmnisse und welches sind die am meisten realisierten Segmente? Untersucht wurden vor allem wachsende Großstädte mit relativ engem und hochpreisigem Wohnungsmarkt.

Zu den befragten Akteuren gehören kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, kirchliche Wohnungsbaugesellschaften, privatwirtschaftliche Bauträger und Projektentwickler.

Fallstudienübergreifend lassen sich folgende Erkenntnisse zusammenfassen: Der Wohnungsneubau ist sehr kleinteilig, was mit der Dominanz der Innenentwicklung der Städte zusammenhängt, will heißen Verdichtung innerhalb der Städte. Größere zusammenhängende Neubauvorhaben in neu ausgewiesenen B-Plan-Gebieten sind seltener. Die Dominanz liegt klar bei den Baugenehmigungen nach § 34 BauGB, also im Bestand und in Innenstadtlagen sowie auf Bebauungsplänen, die vor ca. fünf Jahren rechtskräftig wurden.  Der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern kann quantitativ für die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den untersuchten Städten vernachlässigt werden. In wachsenden Großstädten wächst das Verhältnis von Neubauten als Mehrfamilienhäuser mit mindestens acht Wohnungen von ca. 50% auf 80% an.

Grundstückverkäufer profitieren am meisten

In wachsenden Ballungsgebieten wird der Grundstückspreis bei etwa gleich hohen Bau- und Baunebenkosten überwiegend durch die zu erzielenden Mieten und Kaufpreise bestimmt, wobei aber der Gewinn vor allem bei den Grundstückverkäufern bleibt. Die Preisstruktur ist also nicht baupreisindiziert, sondern in Ballungsgebieten vor allem knappheitsindiziert. Trotz knapperer Grundstücksreserven in den Ballungsgebieten wird entgegen den Erwartungen nicht ausschließlich im Hochpreissegment gebaut. Immerhin liegt das Preissegment von 8 €/m² bis 10 €/m² Nettokaltmiete und entsprechend EUR 2.500,-/m² bis 3.000,-/m² Kaufpreis bei über 20%.

Private Investoren entlasten den Mietmarkt

Interessant ist die Auswertung der Bauherren in den wachsenden Großstädten. Ca. 51 % der Mehrfamilienhausneubauten wurden durch Wohneigentümergemeinschaften gebaut, private Bauherren und private Wohnungsunternehmen kommen auf weitere 14%. Wohnungsgenossenschaften liegen bei knapp 6%.

Weiterhin zeigt die Studie, dass ca. 70% der privat und von Wohneigentümergemeinschaften erstellten Wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden, was belegt, welchen großen Anteil private Eigentümer, die eine Neubauwohnung als Kapitalanlage erwerben, an der Angebotssteigerung und somit Entlastung des Mietmarktes haben.