Wohnungsbau. Nur wie?

Im ersten Teil unseres Beitrages wurde kurz besprochen, zu welchen Ergebnissen das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung im Frühjahr 2017 kam, als es in einer Studie hinterfragte, wer für wen, wo baut. Die im öffentlichen und politischen Diskurs dominierende Sichtweise, dass derzeit die „falschen“ Wohnungen gebaut würden, nämlich vor allem Eigentumswohnungen im höheren Preissegment, lässt wesentliche Aspekte unberücksichtigt, mit der die Bauwirtschaft konfrontiert ist. Eine systematische Befragung der Hauptakteure der Wohnungswirtschaft durch das Bundesinstitut ergab ein differenziertes Bild.

  • Die Relevanz von Nachfragesituation und Eigenkapitalausstattung spielen demnach eine untergeordnete Rolle, ebenso wie Finanzierungsrestriktionen. 

  • Die interne Kapazitätsauslastung hingegen wurde als eher relevant angegeben, da eine Personalausweitung in der Projektsteuerung mit sehr hohen Personalkosten verbunden ist.

  • Auch die Auslastung der Baufirmen führt zu Engpässen und steigenden Baukosten. Die erwartete Zyklizität des Bauens mindert die Bereitschaft der Baufirmen zu Kapazitätsaufbau. 

  • Als sehr relevant wurden zwei Themenbereiche genannt: 

Erstens die steigende Konkurrenz auf dem Grundstücksmarkt und damit einhergehende steigende Preise.  In der bestehenden Marktsituation sei der Mietwohnungsbau im Gegensatz zum höherpreisigen Eigentumssegment nur schwer finanzierbar. Ein Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens gab an, dass ca. 35% seiner Arbeitszeit in der Grundstücksakquise gebunden sei. Andere Unternehmen gingen von 20% der Teamarbeitszeit für die Grundstücksakquise aus.

  • Als weiteres, sehr relevantes Hemmnis wurde unter den Befragten die fehlende Systematik, Verlässlichkeit  und Transparenz der Planungs- und Genehmigungsverfahren genannt. Neben erhöhter Anforderungen bezüglich der EnEV, behindertengerechten Bauens, Brandschutz und vielem mehr, beklagen alle Befragten einvernehmlich über die vielen verschiedenen Amtsstellen, die verschiedene Forderungen stellten und oftmals auch im fortgeschrittenen Verfahren  mit unerwarteten neuen Forderungen den Planungsprozess behindern.

Zunehmend als Belastung wird die abnehmende Akzeptanz von Projekten in der Nachbarschaft, eine einseitige Berichterstattung in der Presse und die damit einhergehende abnehmende Unterstützung der Projekte auf kommunaler Ebene gesehen.

Die Empfehlungen ergeben sich automatisch:

  • Stärkere kontinuierliche Verankerung der Wachstumsziele in der Politik und in verbesserte Verwaltungsabläufe.

  • Mehr Akzeptanz und planungspolitische Haltung, dass wachsende Städte auch ihre städtebauliche Gestalt ändern können.

  • Die laufende Erfassung von Potentialflächen und eine Bewertung der Verwertbarkeit für den Wohnungsbau.

  • Eine Bodenwertsteuer, die sich am Ertragspotential orientiert, würde den Verwertungsdruck von Grundstücken erhöhen.

  • Proaktive Planungs- und Liegenschaftspolitik.

  • Bau- und Planungsrechtliche Instrumente, durch z.B. Einführen einer neuen Kategorie „Urbanes Wohngebiet“ in Baunutzungspläne, wodurch eine höhere Dichte ermöglicht würde unter Abwägung nachbarschaftlicher Belange.

  • Neue Förder- und Finanzierungsinstrumente und auch Infrastrukturförderung in Bereichen, die weniger zentral sind.

In der Studie tritt der Widerspruch zwischen Wachstumsdruck und Wachstumsbereitschaft zutage. Auch wird deutlich, dass dieser Konflikt aus Sicht der Beteiligten in der Wohnungswirtschaft, nicht durch weitere Restriktionen und Mietregulierung aufzulösen ist. Vielmehr bedarf es kommunalpolitischer Planung und Steuerung auf längere Sicht.