In Kreuzberg erleben die Bürger derzeit eine surreale Situation. Um seine Vorkaufspolitik auch unter den Bedingungen des Mietendeckels fortsetzen zu können, setzt der Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt auf einen neuen Partner. Mit Hilfe einer möglicherweise Stasi-belasteten Genossenschaft versucht der grüne Lokalpolitiker mit riskanten Vorkaufsmodellen und auf Kosten der Mieter seinen Kommunalisierungskurs zu retten. Dazu scheint ihm jedes Mittel recht.
Im Handstreich wurde im Juni 2019 der Mietendeckel als Eckpunkte-Papier im Senat beschlossen. Dieser soll die Mieten in Berlin für die Dauer von 5 Jahren einfrieren mit der Möglichkeit, diese auch abzuschmelzen. Der linke Flügel der Bündnis90/Grünen in Berlin müsste eigentlich zufrieden sein, denn sogar gemessen an den Maßstäben von Rot-Rot-Grün, wäre der Mietendeckel, wenn er eingeführt würde, die Krönung des Mieterschutzes. Das gilt nicht für Florian Schmidt, dessen erklärtes Ziel es ist, die Hälfte des Kreuzberger Wohnungsbestandes zu kommunalisieren. Ausgerechnet der Masterplan des Koalitionspartners DIE LINKE, in Person der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, gefährdet seine Pläne. Auf seiner Suche nach einem Ausweg aus dem rot-rot-grünen Regulierungsdilemma, sucht der Kreuzberger Grünen-Stadtrat nun im Schulterschluss mit der Genossenschaft DIESE eG einen Ausweg und verstrickt sich dabei immer tiefer in dubiose Praktiken und Unwahrheiten.
Die Vorgeschichte: Seit 2015 nutzen die Bezirke in Berlin systematisch das Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten. Grundsätzlich wird jeder Vorgang auf einen Vorkauf geprüft, egal wer der Erstkäufer ist. Binnen drei Jahren formten die Bezirke auf diese Weise aus dem städtebaulichen Vorkaufsrecht ein Instrument zum Bestandsaufbau. Bereits vor dem Mietendeckelbeschluss fielen jedoch die Wohnungsbaugesellschaften als Vorkaufsberechtigte immer öfter aus, da diese ebenso wie private Eigentümer auf die Wirtschaftlichkeit ihrer Käufe und Mietsteigerungen angewiesen sind. Mit dem Mietengesetz wurden die Mieten nun für die Dauer von fünf Jahren eingefroren. Für die Wohnungsbaugesellschaften wurde das Vorkaufsmodell damit zum Auslaufmodell, denn die immer größer werdende Unterdeckung mit mehr Schulden aufzufangen, lehnen die WBGs ab. Das alles wäre weniger problematisch, wenn es dem Senat und den Bezirken darum ginge, den Verkauf von Mehrfamilienhäusern an private Käufer mit Abwendungsvereinbarungen zu regulieren, also den Käufern die Regeln vorzugeben. Dieser könnte dann entscheiden, ob er unter den Bedingungen der Abwendungsvereinbarung kaufen will oder nicht. Ist das Risiko zu hoch oder die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben, lehnt er die Vereinbarung ab. Stimmt er zu, übernimmt er das Risiko für seinen Erwerb. Dem Senat und den Bezirken geht es aber nicht mehr um die Kontrollfunktion. Und noch weniger, woran die vielen Mieter noch immer fest glauben, um den Mieterschutz. Das Ziel ist vielmehr, möglichst viel Bestand zu kommunalisieren. Weil sich keine Wohnungsbaugesellschaft für ein Objekt in Kreuzberg fand, vergab der Baustadtrat Florian Schmidt kürzlich das Vorkaufsrecht erstmalig an einen privaten Käufer seiner Wahl. Dieser bislang einmalige Vorgang, in dem ein verantwortlicher Bezirkspolitiker private Käufer nach eigenem Ermessen austauscht, ist für den Stadtrat politisch noch nicht ausgestanden.
Bereits im ersten Jahr nach Übernahme durch die DIESE eG liegt die Miete bei den Genossen (Mietern der eG) höher als beim privaten Vermieter. Nach 10 Jahren liegt der “private” Mieter noch immer im Mietspiegelbereich, während die DIESE eG nach Satzung die Miete auf 11,10 EUR/m² für Mieter ohne WBS angehoben hat.
DIESE eG
Nun schiebt Schmidt ein neues Modell hinterher; dieses Mal mit der Genossenschaft “DIESE eG” als Partner. Und erneut spiegelt die Vorgehensweise von Florian Schmidt sein Verständnis von Rechtsstaatlichkeit. Unter Auslassung der übergeordneten Stellen wurde die DIESE eG von Florian Schmidt bereits in mehreren Fällen als Vorkäuferin eingesetzt. Wie der Baustadtrat in der BVV-Sitzung vom 14.08.2019 zugab, ohne Finanzierungszusage von Banken und ohne bewilligte Zuschüsse und Fördermittel von Senat und IBB.
Wer ist die DIESE eg?
Die aus Lichtenberg stammende Genossenschaft, die ursprünglich mit dem Zweck gegründet wurde, ein marodes Schwimmbad zu retten, wurde von Linken-Politikern, denen zumindest teilweise eine Stasi-Vergangenheit anhaftet, mit dem Zweck übernommen, im großen Stil Vorkäufe für Mehrfamilienhäuser auszuüben. Wenn es nach Florian Schmidt und der DIESE eG geht, sollen mit Hilfe der Genossenschaft aus Mietern Zwangsgenossen werden. Die Vorkäufe sollen durch Anteile der neuen Mitglieder, großzügigen Förderungen und Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten bewerkstelligt werden.
Wohl um einem klaren Nein des Finanzsenators aus dem Weg zu gehen, wurden die Vorkäufe ohne die Einhaltung jeglicher Protokolle ausgeführt. Damit handelt die Genossenschaft nicht auf Grundlage konkreter Finanzierungszusagen, sondern schafft Tatsachen, indem sie Verpflichtungen eingeht und absehbare Risiken für Mieter, Senat und Bürger in Kauf nimmt. Für Florian Schmidt ist dies eine plausible und vertretbare Vorgehensweise.
Das Modell der DIESE eG?
Genossenschaften sind beliebt. Wer sich aus freien Stücken dem genossenschaftlichen Prinzip unterwirft, mag Gründe dafür haben. Die DIESE eG und Florian Schmidt nutzen das Prinzip jedoch als Transportmittel, um auf dem Rücken der Mieter und der Gesellschaft, die eigenen, übergeordneten politischen Ziele zu verfolgen. Betrachtet man das Modell der DIESE eG indem man die Folgen der Zwangsvergenossung und Zwangsbeteiligung mit drei anderen Szenarien vergleicht, ist das Ergebnis deutlich. In allen Fällen schneidet der Genosse deutlich schlechter ab als der Mieter des alten oder eines neuen privaten Eigentümers – und zwar auf kurze, mittlere und lange Frist. Florian Schmidt und der DIESE eG geht es um andere Ziele: Erstens, sollen aus Mietern in keinem Fall Eigentümer werden. Eigentümer gehören nicht zur Zielgruppe der Wähler. Zweitens sollen die Risiken der Geschäfte von den Mietern und letztlich vom Steuerzahler getragen werden. Über den noch existierenden Länderfinanzausgleich beteiligen sich auch andere Bundesländer.
Das Finanzierungsmodell
Ein privater Investor ohne ausreichendes Eigenkapital und Reserven kann nicht kaufen, noch weniger, wenn keine Finanzierungszusage vorliegt. Selbst wenn er wollte, würde der Verkäufer ihn nicht als Käufer akzeptieren. Im Fall der DIESE eG werden diese Prinzipien außer Kraft gesetzt. Zur Deckung der Eigenkapitallücke werden aus den Mietern Genossen gemacht und ohne jede Aussicht auf eine Rendite oder gar eine niedrige Miete mit 500 Euro pro Quadratmeter seiner Wohnfläche am Ankauf “beteiligt”. Nicht geklärt ist, inwieweit Mieter, die dieses Eigenkapital nicht aufbringen können, finanziell in die Lage versetzt werden, in dem Haus als Mieter zu verbleiben.
Das Konzept der DIESE eG:
- 10% bis 15% der Erwerbssumme durch Erwerb von Anteilen durch die Mieter in Höhe von EUR 500,-/qm.
- Zuschüsse aus öffentlichen Töpfen in Höhe von 10% bis 15% (Zusage noch nicht im Hauptausschuss des Senates erfolgt).
- Zinsloses öffentliches Darlehen des Landes Berlin, 25% (noch nicht bestätigt)
- 50% aus einem Bankdarlehen mit geringen Zinssätzen, Zielmarke: 1,9%, Laufzeit 30 Jahre.
- Schließlich wünscht sich die DIESE eG, dass Freunde und Nachbarn mit zinslosen Beträgen ab 100 Euro beim Kauf helfen.
Zwar behauptet die Genossenschaft, im Konzept seien Instandhaltung und außerplanmäßige Kosten eingeplant. Ein Käufer, der mit Ach und Krach das Geld für den Kauf zusammenkratzt, würde von jeder Bank und jedem Verkäufer nach Hause geschickt werden.
Darüberhinaus sind Zinssatz und Laufzeit optimistische Annahmen für eine Genossenschaft. Wer sich mit der Vergangenheit von Fördermodellen und Immobilienfonds in Berlin beschäftigt hat, weiß, wie entscheidend die Anschlussfinanzierung für das Überleben der Genossenschaft nach Ablauf der 30 Jahre ist. In Berlin gibt es viele Beispiele für aus der Förderung gelaufene Gesellschaften, die ohne Anschlussfinanzierung in einer Insolvenz, Versteigerung oder Aufteilung mündeten.
Die DIESE eG geht mit großer Selbstverständlichkeit von einigen Punkten aus:
Staffelmiete
Florian Schmidt und die DIESE eG gehen davon aus, dass der Mietendeckel, also das Einfrieren der Mieten, für die Genossenschaft nicht gilt. Die DIESE eG geht soweit, mit den ansonsten verpönten Staffelmieten zu kalkulieren und baut im Finanzplan auf fortwährende Mieterhöhungen. Finanziell besser gestellte Mieter, das sind für die DIESE eG Nicht-WBS-Mieter sollen 4% jährliche Mieterhöhung akzeptieren, WBS berechtigte Mieter 2 % jährlich.
Miete erhöhen ohne Gegenwert
Zweitens wird davon ausgegangen, dass Mieter die Mieterhöhungen auch ohne wohnwertverbessernde Maßnahmen akzeptieren. Die DIESE eG unterstellt, dass private Eigentümer und Käufer im Laufe der Zeit Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen werden, was sich mieterhöhend auswirkt. Die DIESE eG selbst verurteilt Modernisierungsvereinbarungen. Sie bevorzugt es, die Mieten ohne Nutzen für die Mieter zu erhöhen.
Kalkuliertes Risiko
An konkreten Beispielen durchgerechnet zeigt sich, dass von Beginn an eine hohe Unterdeckung in Kauf genommen wird. Die fehlende Finanzplanung für künftige Modernisierungen und die Instandhaltung birgt ein direktes und hohes Risiko für die Mieter, verbunden mit dem Risiko der Insolvenz bei unvorhergesehenen Kosten, verbunden wiederum mit dem Verlust des Kapitaleinsatzes der Mieter. Die DIESE eG vertraut darauf, dass der Steuerzahler für Ausfälle bereitsteht.
Verkehrswert
Die DIESE eG behauptet, dass alle Kaufpreise im Schnitt 20% über dem Verkehrswert lägen. Die Behauptung ist falsch, da die beurkundeten Kaufpreise fast immer über Gebotsverfahren zustande kommen, deren Werte bis zum Zuschlag immer näher aneinanderrücken. Die Kaufpreise sind also die am Markt im üblichen Geschäftsverkehr erzielbaren Werte. Eben der Markt- oder auch Verkehrswert.
Alles, nur keine Umwandlung
Die drohende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist, neben steigenden Mieten, das Hauptargument von Florian Schmidt und DIESE eG, mit denen die Mieter überzeugt werden sollen, Genossen zu werden. In Mieterveranstaltungen, zu denen Florian Schmidt bei geplanten Vorkäufen ins Bezirksamt einlädt, werden Angstkulissen aufgebaut. Umwandlungen sind zwar auch in Erhaltungsgebieten möglich, werden aber durch die Abwendungsvereinbarungen für mindesten 20 Jahre unterbunden und sind auch im Falle einer späteren Umwandlung gesetzlich mit Vorkaufsrechten für die Mieter verknüpft.
Entgegen der Szenarien von Schmidt und DIESE eG begreifen viele Mieter die Gelegenheit zum Vorkauf als Chance, zumal die langen Fristen ausreichend Zeit für Planung, Prüfung und Finanzierung lassen.
Auch das Szenario “Eigenbedarfskündigung” läuft ins Leere. Nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist der Mieter für 10 Jahre vor diesem Schritt geschützt. Teilt der Alteigentümer, kommt der Mieter in den Genuss von 7 Jahren Vorkaufsrecht und weiteren 5 Jahren Sonderkündigungsschutz. Beim Alt-Eigentümer beträgt die Frist also 12 Jahre, bei einem Verkauf an einen neuen Eigentümer unter den Bedingungen der gängigen Abwendungsvereinbarung 20 Jahre + 10 Jahre. Wer 30 Jahre als spekulativ begreift, lebt nicht in der Realität. Sogar in Berlin sollte es in drei Dekaden möglich sein, im städtebaulichen Szenario den Markt mit Neubau zu entlasten. Es kann davon ausgegangen werden, dass Florian Schmidt bis dahin eine Eigentumswohnung erworben hat. Die von ihm “geschützten” Mieter nicht.
Die Miete: Wer fährt besser?
Bei der Gegenüberstellung eines DIESE eG Genossen mit dem Mieter eines privaten Käufers zeigt sich, wie schlecht Genossen abschneiden.
- Mieterhöhungen wo sonst der Mietendeckel greift
- Kein Gegenwert durch Wohnwertverbesserung
- Keine Berücksichtigung von Mietobergrenzen durch den Mietspiegel
- “Freiwillige” Genossenschaftsanteile, fallen als Eigenkapital beim Immobilienkauf aus
- Dauerhaft an der Insolvenzschwelle arbeitende Genossenschaft
- Keine Investition in den Bestand
- Mieter verliert bei Auszug alle Rechte
- Starres Modell ohne Berücksichtigung von Veränderungen von Lebenssituationen
Gegenüberstellung Mieter - Genosse
Unsere Annahmen:
- Anfangsmiete EUR/m² 7,50 nettokalt
- Objektlage Kreuzberg, Krossenerstraße
- Mittlerer Mietspiegelwert: EUR/m² 6,77
- Jährliche Mietspiegel Steigerung ohne Mietendeckel: 2,5 %
- Jährliche Mietspiegel Steigerung mit Mietendeckel: 0 %
| Miete Annahme Anfangswert | Mietspiegel (Annahme: + 2,5% p.a.) | DIESE eG ohne WBS 4% | DIESE eG mit WBS 2% | Privater Eigentümer |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 6,77 | 7,50 | 7,50 | 7,50 |
| 2020 | 6,77 | 7,80 | 7,65 | 7,50 |
| 2021 | 7,11 | 8,11 | 7,80 | 7,50 |
| 2022 | 7,11 | 8,44 | 7,96 | 7,50 |
| 2023 | 7,47 | 8,77 | 8,12 | 7,50 |
| 2024 | 7,47 | 9,12 | 8,28 | 7,50 |
| 2025 | 7,85 | 9,49 | 8,45 | 7,85 |
| 2026 | 7,85 | 9,87 | 8,62 | 7,85 |
| 2027 | 8,25 | 10,26 | 8,79 | 7,85 |
| 2028 | 8,25 | 10,67 | 8,96 | 8,25 |
| 2029 | 8,67 | 11,10 | 9,14 | 8,25 |
Nach § 559 BGB können Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen mit maximal EUR/m² 3,00 auf die Miete umgelegt werden, wenn die Miete höher als EUR/m² 7,00 ist. Bei Mieten unter EUR/m² 7,00 ist die Umlage auf EUR/m² 2,00 begrenzt. Da der Mietendeckel weitreichende Genehmigungspflichten für Modernisierungen vorsieht, ist nicht von Maßnahmen auszugehen, die annähernd die nach § 559 BGB zulässigen Werte erreichen.
