Mehr Wohneigentum in Berlin
Denn Wohneigentum ist der beste Schutz vor Altersarmut und steigenden Mieten. Das Land muss seine Bürger in Eigentum bringen und nicht davor schützen.
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Weniger Hemmnisse im Neubau
Nur mehr Neubau kann der Wohnungsnot entgegenwirken. Wer in Berlin bauen will wird ausgebremst. Die Verwaltung muss sich modernisieren und leistungsfähiger werden.
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Weniger Regulierung
Mit überbordender Regulierung schadet Berlin sich und den Bürgern. Die Hauptstadt braucht zukunftsorientierte und aufgeklärte Konzepte statt Enteignungspolitik.
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MEHR WOHNEIGENTUM IN BERLIN

Berlin ist traditionell eine Mieterstadt und mit einer Wohneigentumsquote von nur 15 Prozent Schlusslicht in Deutschland. Gleichwohl hat das Forschungsinstitut Info schon 2015 in einer Umfrage herausgefunden, dass sich fast die Hälfte der Berliner Mieter wünscht, in einem Zeitraum von zehn Jahren von der Mietwohnung in Eigentum wechseln zu können. Dieser Wunsch ist der Studie zufolge am stärksten in der Altersgruppe der18- bis 29-Jährigen verankert, wo 78 Prozent der Befragten eine Eigentumswohnung oder ein Haus anstreben.
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Berlin ist traditionell eine Mieterstadt und mit einer Wohneigentumsquote von nur 15 Prozent Schlusslicht in Deutschland. Gleichwohl hat das Forschungsinstitut Info schon 2015 in einer Umfrage herausgefunden, dass sich fast die Hälfte der Berliner Mieter wünscht, in einem Zeitraum von zehn Jahren von der Mietwohnung in Eigentum wechseln zu können. Dieser Wunsch ist der Studie zufolge am stärksten in der Altersgruppe der18- bis 29-Jährigen verankert, wo 78 Prozent der Befragten eine Eigentumswohnung oder ein Haus anstreben. Das hat sicher viele Gründe. Denn Eigentum bedeutet Sicherheit, ist ein wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge und stiftet Identifikation und soziale Verantwortung mit dem Umfeld. In den jüngeren Generationen glaubt niemand noch ernsthaft an eine solide staatliche Rentenversorgung im Alter. Junge Menschen müssen daher in alternative Vorsorgekomponenten investieren. Der Erwerb der eigenen Mietwohnung ist eine günstige Alternative zu Neubauprojekten. Darüber hinaus stabilisiert Wohneigentum Quartiersstrukturen, reduziert die Fluktuation und befördert nachhaltige Nachbarschaft. Auch die Berliner Verfassung trägt dem Wunsch nach Wohneigentum in Artikel 28 Rechnung, wo es heißt: 
„Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.“
Statt die Förderung von Wohneigentum anzugehen, wird in Berlin mit immer mehr Milieuschutzgebieten die Bildung von Wohneigentum behindert. Damit wird zehntausenden Mietern in Berlin die einzige Möglichkeit genommen, Wohneigentum zu erwerben. 

Was Milieuschutzgebiete bedeuten: 

1.    Eigentumsbildung wird verhindert. 

Der Kauf der eigenen Wohnung durch Wahrnehmen des Vorkaufsrechts nach Teilung ist für Mieter eine einmalige Gelegenheit, eine Wohnung günstig zu erwerben. Der Marktpreis einer vermieteten Wohnung liegt deutlich unter dem einer freien Wohnung. Seit 2015 muss in Milieuschutzgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigt werden. Eigentümer werden unnötigerweise entweder in städtebauliche Verträge gezwungen, deren Konditionen wirtschaftlich nicht tragfähig sind, oder es wird die Genehmigung zur Umwandlung versagt. Dabei kommen Mieter in Berlin beim Erstverkauf nach Aufteilung immer in den Genuss von Vorkaufsrecht und Sonderkündigungsschutz vor Eigenbedarf für zehn Jahre.

Mit dem Aufteilungsverbot entzieht der Senat zehntausenden Berliner Mietern die Grundlage für den Erwerb der eigenen Wohnung. 

2.    Der Senat zwingt werdende Eigentümer aus ihrem Wohnumfeld

Mieter müssen in Innenstadtbezirken wegen des Aufteilungsverbots auf hochpreisige Neubauprojekte ausweichen. Das gewohnte Umfeld muss meist verlassen werden.

3.    Quartiere bauen ab

Viele Kieze werden zu reinen Mieterquartieren, weil Eigentümer und Mieter nicht mehr nebeneinander wohnen. Die Kaufkraft im Quartier lässt nach, die soziale Stabilität kann beeinträchtigt werden. Da die Eigentümer nicht mehr in ihren Bestand investieren können, leidet die Qualität der Kieze. Es droht eine Verwahrlosung. Trotz eines zunehmend technisch überalterten Bestands, steigen mit der Wohnungsknappheit die Mieten.

4.    Überholte Standards

In Sachen Wohnstandards haben in Milieuschutzgebieten weder Mieter noch Vermieter mitzureden. Der Senat definiert den Ausstattungskorridor. Bereits ein zweites Bad und ein größerer Balkon gelten als Luxus und werden nicht bewilligt. Durch die Erhaltungsverordnung drohen massive Verschlechterungen in den Quartieren. Demografische Entwicklungen, Bevölkerungsalterung und die „Berliner Mischung“ werden ausgeblendet. Da die Innenstadt-Attraktivität und der Zuzugsdruck anhalten, steigen die Mieten weiter. 

Der VWB setzt sich mit seinen Mitgliedern dafür ein, dass wieder mehr Bestandswohnungen gekauft werden können. Milieuschutzgebiete sind kein taugliches Mittel des Mieterschutzes. Aufteilungen müssen zu den vorherigen mieterfreundlichen Bedingungen möglich sein. Unterstützen Sie uns. Werden sie Mitglied.

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WENIGER HEMMNISSE IM NEUBAU

Mindestens 200.000 Neubauwohnungen werden in Berlin bis zum Jahr 2030 benötigt. Diese Aufgabe können die städtischen Wohnungsbaugesellschaften nicht alleine bewältigen. Eine wichtige Rolle kommt den privaten Bauträgern und Investoren zu die vor einer Reihe struktureller und politischer Hürden stehen: Primär mangelt es an geeignetem und bezahlbarem Bauland. Investoren, Entwickler und Bauträger werden politisch kaum unterstützt.
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Mindestens 200.000 Neubauwohnungen werden in Berlin bis zum Jahr 2030 benötigt. Diese Aufgabe können die städtischen Wohnungsbaugesellschaften nicht alleine bewältigen. Eine wichtige Rolle kommt den privaten Bauträgern und Investoren zu die vor einer Reihe struktureller und politischer Hürden stehen

  • Primär mangelt es an geeignetem und bezahlbarem Bauland

  • Investoren, Entwickler und Bauträger werden politisch kaum unterstützt

  • Beteiligte werden von Verwaltungen wie Bittsteller behandelt. Die Planungsprozesse sind sehr lang und behördliche Kompetenzen sind auf eine Vielzahl unterschiedlicher, untereinander nicht oder nur schlecht vernetzter Stellen verteilt

  • Normenflut und überflüssige Vorschriften führen zu höheren Kosten und Zeitverlusten

  • Immer höhere energetische Anforderungen treiben die Baukosten überproportional zum Nutzen in die Höhe

  • Die 2013 geschaffene Wohnungsbauleitstelle (Abstimmung zwischen Behörden, Aktivierung von Flächen) hat die Baurechtschaffung nicht wesentlich beschleunigt

  • Das Neubauklima wird von der Branche als insgesamt negativ empfunden. Gegen viele Bauvorhaben formiert sich Protest und Widerstand: „Bauen ja, aber nicht vor meiner Haustür“.  Wohnungsneubau im eigenen Quartier wird häufig mit Verdrängung assoziiert, da keine politische Aufklärung stattfindet

  • Es gibt keine nennenswerten Fördermodelle oder -maßnahmen

Insgesamt wird in Berlin der Neubau mehr gebremst als gefördert. 

Der VWB setzt sich mit seinen Mitgliedern für den Abbau von Hemmnissen und für die Modernisierung der Verwaltung ein. Unterstützen Sie uns bei unserer Arbeit. 

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WENIGER REGULIERUNG

Jahrelang wurde in Berlin die Einwohnerentwicklung unterschätzt. Der Wohnungsneubau wurde vernachlässigt und bis in die vorherige Legislaturperiode trennte sich das Land sogar noch vereinzelt von kommunalem Wohnungsbestand. Mehr als 200.000 Wohnungen sind dem Land für die Mietregulierung in der Hauptstadt auf diese Weise verloren gegangen. Statt seine Kernaufgabe wahrzunehmen und bezahlbare Wohnungen zu bauen, stärker zu fördern oder Investorenanreize zu geben, reagiert Berlin auf steigende Mieten mit einer Flut von Regulierungsmaßnahmen.
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Jahrelang wurde in Berlin die Einwohnerentwicklung unterschätzt. Der Wohnungsneubau wurde vernachlässigt und bis in die vorherige Legislaturperiode trennte sich das Land sogar noch vereinzelt von kommunalem Wohnungsbestand. Mehr als 200.000 Wohnungen sind dem Land für die Mietregulierung in der Hauptstadt auf diese Weise verloren gegangen. 

Statt seine Kernaufgabe wahrzunehmen und bezahlbare Wohnungen zu bauen, stärker zu fördern oder Investorenanreize zu geben, reagiert Berlin auf steigende Mieten mit einer Flut von Regulierungsmaßnahmen. 
Immobilienökonomen sehen die voranschreitende Marktregulierung kritisch. Es wird angenommen, dass die Eingriffe dazu führen, dass ein Teil des privat vermieteten Wohnungsbestands sukzessive an Selbstnutzer übergeht. Erhaltungssatzungen sollen das zwar verhindern, entziehen aber langfristig dem Markt viele Eigentumswohnungen, was den Mietmarkt unter Druck setzt. Kurz: Die Bereitschaft zu vermieten sinkt. 

Die wichtigsten Regulierungsmaßnahmen in Berlin im Überblick:

  • Bereits seit 1995 kommt der Milieuschutz in Berliner Bezirken zur Anwendung. 
    In Gebieten, die der Erhaltungssatzung unterstellt sind, greifen diverse Maßnahmen in den lokalen Wohnungsmarkt ein. Bauvorhaben oder Modernisierung stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Neue Balkone mit einer Größe über vier Quadratmeter oder ein zweites Bad werden als Luxusmodernisierung angesehen und nicht genehmigt. Grundsätzlich werden potenziell mieterhöhende Maßnahmen nur genehmigt, wenn Eigentümer einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bezirksamt eingehen, die mit großen wirtschaftlichen Benachteiligungen einhergehen. 

  • 2013: Absenkung der Kappungsgrenzen. 
    Die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung wurde von 20 Prozent auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert.

  • 2013: Ausschöpfung des gesetzlichen Spielraums bei Umwandlung. 
    Werden Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, genießen Mieter das Vorkaufsrecht und zehn Jahre Schutz vor Eigenbedarfskündigungen neuer Eigentümer.

  • 2015: Beschluss der Umwandlungsverordnung für Milieuschutzgebiete. 
    Die Aufteilung von Häusern nach §8 WEG, also die Bildung von Wohneigentum in Milieuschutzgebieten, wird nur in Kombination mit städtebaulichen Verträgen genehmigt. 

  • 2015: Die vom Bundestag und Bundesrat beschlossene Mietpreisbremse tritt in Kraft. Überhöhte Mietforderungen bei Neuvermietung sollen gedeckelt werden. Sowohl die Wirkung als auch die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes sind umstritten. 

  • 2017: Die Bezirke üben zunehmend das Vorkaufsrecht bei Verkäufen von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten aus. Flankiert von Abwendungsverträgen, wird massiver Druck auf Verkäufer und Käufer ausgeübt. 

Keine dieser Maßnahmen trägt dazu bei, steigenden Mieten und Kaufpreisen langfristig entgegenzuwirken. 

Setzen Sie sich mit dem VWB für ein Ende der überbordenden Marktregulierung ein. Nur mehr Wohnungsneubau und weniger Regulierung können den Wohnungsmarkt entspannen. Unterstützen Sie uns und werden Sie Mitglied.

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