Eine Stadt verändert sich

Berlin ist ein beliebter Wohnstandort und Tourismusmagnet. Im Jahr 2016 wurden in der deutschen Hauptstadt Zuzüge von etwa 50.000 Menschen aus dem In- und Ausland registriert und die allermeisten Neu-Berliner sind auf dem Mietmarkt beheimatet. Verlässliche Zahlen zur Eigentumsquote gibt es nicht, wobei sie geschätzt bei knapp unter 16 % liegt; Berlin trägt damit im nationalen Vergleich die rote Laterne.

Über viele Jahre mussten Menschen, anders als heute, regelrecht nach Berlin gelockt werden. So erhielten West-Berliner mit festem Wohnsitz von 1971 bis 1994 eine monatliche und steuerfreie Zulage in Höhe von bis zu 8 Prozent des Bruttogehaltes, die sogenannte „Berlinzulage“. Was heute unwirklich erscheint, war für hunderttausende Berliner ein leitendes Motiv für die Wohnstandortwahl und lud zum Bleiben. Das Leben in Berlin war günstig. Bei niedrigsten Wohnstandards und hohem Leerstand waren die Mieten außerordentlich niedrig. 

Mit der Wiedervereinigung begannen wirtschaftsstrukturelle Veränderungsprozesse. Trotz zunächst weiterbestehender Subventionen setzte ein ökonomischer und demographischer Strukturwandel ein, der vor allem in den 1990er Jahren von Bevölkerungsverlusten, geringer Kaufkraft und Arbeitsplatzverlusten geprägt war. Fast 150.000 Arbeitsplätze gingen von 1991 bis 2001 durch wirtschaftliche Umstrukturierungen verloren. Arbeitsplätze wanderten ins Ausland, Firmenzentralen wurden verlegt, Privatisierungen und Tertiärisierungen forderten ihren Tribut. Fast 10 Jahre lang, von 1995 bis 2004 war das Wirtschaftswachstum rückläufig. 2006 wurde nach einer langen Durststrecke wieder ein Anstieg des Sozialprodukts verzeichnet.

Dagegen verhielt sich der Grundstücksmarkt in Berlin zu dieser Zeit azyklisch: Seit 1990 ging es mit Umsätzen und Preisen bergauf. Mit dem bevorstehenden Bonn-Berlin-Umzug wuchs die positive Einstellung der Berliner zu ihrer Stadt, man hoffte auf einen neuen Berlin-Boom und die Wohnungswirtschaft gewann rapide an Fahrt. Doch die Freude war von relativ kurzer Dauer. Man hatte weder Suburbanisierungsprozesse bedacht, noch die anhaltend schwache Kaufkraft der Berliner. Die Bevölkerung nahm im Saldo ab, statt zu. Das Überangebot an Wohnungen war Mitte der 1990er Jahre groß und die Mieten, die Anfang der 90er Jahre zunächst sprunghaft gestiegen waren sanken nach einiger Verzögerung als Reaktion auf die rückläufigen Bevölkerungszahlen und mit dem Bau vieler Einheiten in Berlin und im sogenannten Speckgürtel.

Seit 2005 steigt die Einwohnerzahl in Berlin wieder konstant an. Ende 2016 betrug die Bevölkerungszahl vermutlich etwa 3,65 Millionen Einwohner (genaue Zahlen liegt noch nicht vor). Ins Verhältnis zu etwa 3,34 Millionen im Jahr 2005 entspricht dies einem Wachstum von etwa 260.000 Berlinern.

Die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes wird neben soziodemographischen Faktoren (Anstieg von Single-Haushalten und Bevölkerungsalterung) derzeit auch von der Flüchtlingsproblematik und günstigen Zinsen beeinflusst. Seit 2011 ist in Berlin eine für die jüngere Geschichte der Stadt regelrechte Bevölkerungsexplosion im Gang.  Die Außenwanderungen waren insbesondere im Jahr 2015 mit einem Anteil von über 60 Prozent aus dem Ausland aber wahrscheinlich eine Ausnahme. In den Zentren ist die Bevölkerung seit 2005 teilweise regelrecht explodiert.  Um etwa 40 Prozent stieg die Bevölkerung beispielsweise im Charitéviertel an. In Neukölln, Wedding, Prenzlauer Berg und Friedrichshain wuchs besonders der Anteil junger Menschen im Alter von bis 30-Jahre. Besonders unter Studenten sind die zentralen Quartiere beliebt.