Wie würde sich ein Mietendeckel auf den Wohnungsmarkt in Berlin auswirken?

Der Berliner Senat hat den Gesetzentwurf zum Mietendeckel in das Abgeordnetenhaus eingebracht, wo er in den nächsten Monaten diskutiert wird. Geht es nach dem Senat, wird das Vorhaben im Januar oder Februar 2020 endgültig beschlossen und soll spätestens im März 2020 in Kraft treten.

Kommt er? Kommt er nicht? 

Mietpreisbremse, Enteigungsdebatte, Vorkäufe, Milieuschutz und seit heute der Senatsbeschluss zum Mietendeckel. In Berlin sind staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt längst die neue Normalität. Während die Mietpreisbremse, Milieuschutz und damit verbundene Vorkaufsrechte von Gerichten mehrheitlich bestätigt wurden, räumen Juristen dem Mietendeckel wenig Chancen vor dem BVG ein. Die Wahrscheinlich ist groß, dass das Land Berlin nicht über die gesetzgeberische Kompetenz für die Einführung eines Mietendeckels verfügt, da die Miethöhen im BGB umfassend und abschließend geregelt werden. 

Normenkontrollklage und einstweiliger Rechtsschutz

Sobald das Gesetz in Kraft tritt, werden Normenkontrollklagen folgen. Das Verfassungsgericht wird prüfen müssen, ob das neue Berliner Landesgesetz mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Als sicher gilt, dass FDP und CDU klagen werden, theoretisch könnte auch die Bundesregierung selbst klagen, ebenso Landesregierungen und Verbände. Sollte die Normenkontrollklage aus dem Kreis der Parteien im Bundestag kommen, müsste ein Viertel der Abgeordneten dafür stimmen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Richter am BVG die Regelung zügig prüfen. Bis zur Entscheidung könnte einstweiliger Rechtsschutz beantragt werden, um sicher zu stellen, dass vor einer verfassungsrechtlichen Entscheidung keine irreversiblen Zustände geschaffen werden.

Kaskadeneffekte

Besonders betroffen vom Mietendeckel sind Kleinvermieter, die entweder einzelne Wohnungen halten und vermieten, oder eine begrenzte Anzahl von Mietshäusern in Berlin besitzen. Dieser Vermieterkreis wird sich als Folge des Mietendeckels verstärkt dem Modell der Aufteilung zuwenden. Zwar wird die Umwandlung von Mietshäusern in Wohneigentum im Milieuschutz z.B. durch die Umwandlungsverordnung erschwert, etwa durch die Verpflichtung der aufteilenden Eigentümer, für den Zeitraum von 7 Jahren nur an Mieter zu verkaufen. Im mittel- bis langfristigen Zeitraum werden dem Mietmarkt jedoch Wohnungen entzogen. Das Aufschaukeln von Marktkontrollmechanismen, ein sogenannter Kaskadeneffekt, ist die Folge. Der Mietendeckel verhindert die sinnvolle Bewirtschaftung von Mietshäusern, in der Folge werden diese nach WEG umgewandelt, die Politik versucht den Ausweichbewegungen mit neuen Maßnahmen entgegen zu wirken, was weitere Kaskadenprozesse in Gang setzt. Studien belegen, dass die umfassende Regulierung von Wohnungsmärkten langfristig zu einer Verschiebung in Richtung Eigentum führen. Letztlich führt die Durchregulierung des Mietmarktes zu diametral entgegen gesetzten Effekten: Weitere Verknappung, steigende Mieten, demographische Überalterung, Erosion des Bestandes und Verdrängung von Teilen der Bevölkerung, die entweder keine Mietwohnung finden, oder gezwungen werden, an anderer Stelle zu kaufen.

Kommunal oder privat: Käufer geraten in Not.

Neben der Bewirtschaftung, Instandhaltung und auch Modernisierung des Bestandes, muss es möglich sein, Renditen zu erwirtschaften. Die Rendite ist die Grundlage eines funktionierenden Wohnungsmarktes. Verwehrt der Gesetzgeber Eigentümern und Käufern durch Verordnungen die Entwicklung und wirtschaftliche Verwertung eines Mietshauses, setzt eine Abwärtsspirale ein. Es droht eine Wiederholung der Zustände aus den 1980er und 1990er Jahren, als viele Eigentümer in Not gerieten, weil sie nicht mehr in der Lage waren, die Kosten für die Erhaltung des Bestandes zu erwirtschaften. Gerade in dieser Zeit wechselte viel traditionelles Familien-Eigentum von privater in institutionelle Hand. Die Politik in Berlin blendet aus, dass es die privaten Eigentümer von Miethäusern sind, die seit Generationen für bezahlbaren Wohnraum sorgen. 

Erosion von Gebäuden und Quartieren

Eingefrorene Mieten gehen Hand in Hand mit der Zurückstellung von Investitionen in die Gebäudestruktur. Vermieter bilden keine Rückstellungen mehr; der Erhalt oder die Verbesserung des Wohnwertes wird schwierig bis unmöglich, da die Beteiligung der Mieter an den Kosten durch Umlagen nur noch sehr bedingt möglich ist. Jedem Vermieter wird in diesem ideologisierten Konstrukt ein grundsätzliches Spekulationsinteresse unterstellt, welches es aus Sicht linker Wohnungspolitik zu bekämpfen gilt. Die Konsequenzen der Erosion des Wohnungsbestandes sind nicht nur aufgrund des Werteverfalls der Immobilie folgenschwer, sondern auch für Mieter nachteilig.

Neben der sinkenden Wohnqualität und einem demographisch nicht mithaltenden Wohnungsbestand, greift der Instandhaltungsstau von den Gebäuden auf das Umfeld über. Mit den Häusern erodieren die Quartiere und verlieren an Attraktivität. Die Folge: Bewohner mit höheren Einkommen wandern ab, um an anderer Stelle Eigentum zu bilden. Die Segregation nach Vierteln für Mieter und Quartieren für Wohneigentümer ist die langfristige Folge. Die Gefahr einer Ghettoisierung steigt.