Die Rot-Rot-Grüne Koalition hat die Ermächtigung des “Baulandmobilisierungs-gesetzes“ genutzt und berlinweit ein De-facto-Verbot der Teilung wohnwirtschaftlich bebauter Grundstücke nach WEG umgesetzt.
In Berlin galt vorher schon eine zehnjährige Kündigungssperrfrist nach Teilung und erstmaligem Verkauf. Darüber hinaus hat der Mieter ein Vorkaufsrecht beim erstmaligen Verkauf. Dies führt dazu, dass vermietete Eigentumswohnungen in aufgeteilten Bestandshäusern entweder von Mietern oder von Kapitalanlegern gekauft werden. Der Mieterschutz ist sehr umfassend, ein zusätzlicher Schutz nicht notwendig. Eine Untersuchung des BBSR (BBSR-Online-Publikation Nr. 11/2020) zu Umzugsmotiven von Wohnungssuchenden in vier deutschen Großstädten ergab, dass eine Kündigung durch den Vermieter mit einem Anteil von 2% zu den am seltensten angeführten Gründen für einen Umzug überhaupt gehört. Da dabei nicht zwischen Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Kündigungen aus anderen Gründen unterschieden wurde, ist davon auszugehen, dass Kündigungen durch Selbstnutzer, die die Wohnung erworben haben, in der Praxis noch wesentlich seltener vorkommen.
Eine Verdrängung durch Umwandlung nach WEG existiert also schlichtweg nicht. Das Umwandlungsverbot ist Schaufensterpolitik, die sich um Realitäten nicht schert. Nicht vorhandenem Nutzen stehen gravierende Nachteile gegenüber:
- Der Hausbesitzer – in der Mehrzahl Private – kann nur noch ganz oder gar nicht verkaufen. Diese Inflexibilität macht Investitionen in Wohngebäude unattraktiver und reduziert die Bereitschaft, in Wohnungen zu investieren.
- Der Mieter kann seinen Wunsch nach Eigentumsbildung nicht in der von ihm bewohnten Wohnung realisieren. Ihm bleibt nur der teurere Neubau, der selten in den schon weitgehend bebauten Innenstadtbezirken liegt, und der schon geteilte Bestand, der wegen des reduzierten Angebotsnachschubs auch teurer werden wird.
- Analoges gilt für Zuziehende.
Die Wohnungsknappheit, die wir am Berliner Markt erleben, hat nichts mit der grundbuchlichen Aggregatform der Wohnungen zu tun. Auch eine vermietete Eigentumswohnung ist eine Mietwohnung. Die Mieter wissen häufig nicht einmal, ob das Haus, in dem sie leben, geteilt ist oder nicht. Wir hätten dieselben Interessentenschlangen bei öffentlichen Besichtigungen, auch wenn es keine geteilten Wohnungen gäbe. Ob ein Markt angespannt ist oder nicht, entscheidet allein das Verhältnis der existierenden Wohnungen zu den nachfragenden Haushalten und nicht die Zahl der existierenden Eigentumswohnungen.