Wie die Berliner Wohnungspolitik den Druck auf Mieter erhöht - Meinungsbeitrag von Peter Guthmann

Bezirke verknappen systematisch Eigentumswohnungen. Eigenbedarf ist oft der letzte Ausweg. 

Artikel 28 Abs. 1 der Verfassung von Berlin lässt keinen Zweifel. Dort wird dem Land Berlin auferlegt, sich sowohl für die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen wie auch für die Förderung der Bildung von Wohnungseigentum einzusetzen. Mietwohnungen konkurrieren nicht mit Wohneigentum, Mieter nicht mit Eigentümern. Die Verfassungsväter hatten im Blick, dass Berlin beides bräuchte, im gleichberechtigten Nebeneinander, sich sinnvoll ergänzend und den Lebenssituationen der Berlinerinnen und Berliner entsprechend.

Dieses demokratische und plurale Verfassungsziel geht davon aus, dass in Berlin, wie anderswo auch, Mieter und Eigentümer sich ihre Stadt „teilen“. Beide Gruppen haben Interessen, Rechte und Pflichten, die von beiden geachtet und gewahrt werden. Lange Zeit hat dies gut funktioniert und dazu beigetragen, dass auch der Wohnungsmarkt in Berlin funktionierte. Wer mieten wollte, konnte mieten, wer Eigentum wollte, konnte kaufen. Artikel 28 der Verfassung von Berlin spiegelt wichtige Prinzipien der sozialen Marktwirtschaft: Wirtschaftliche Handlungsfreiheit in Verbindung mit sozialem Ausgleich und Verantwortung. Dieses Gleichgewicht zu halten, sollte Ziel des Landesgesetzgebers sein. Dazu gehört neben der Bereitstellung von ausreichend viel bezahlbarem Mietwohnraum auch die Möglichkeit, aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen machen zu können. Diese Wohnungen müssen zunächst den Mietern angeboten und, wenn diese nicht kaufen können oder wollen, dem Markt zur Verfügung gestellt werden. Die Tatsache, dass es immer Mieter geben wird, die zwar wollen, aber nicht können, stellt keine Ungerechtigkeit dar. Der Staat ist hier in der Pflicht, die Mieter soweit machbar, beim Kauf zu unterstützen.

Wer nicht arm ist, ist reich.

Dass Berlin bis heute Schwierigkeiten hat, die Eigentumsquote von knapp 15 Prozent zu überspringen, zeigt, dass die Landespolitik Wohneigentum nicht nur nicht fördert, sondern fast vollständig verhindert. Die Landesregierung schadet damit nicht nur hunderttausenden Berlinerinnen und Berlinern, indem sie die Menschen von Eigentum fernhält. Die Politik formt auf diese Weise mit ihren Händen auch das Bild des elitären Eigentümers, der auf dem Rücken der armen Mieter reich wird. Statt vielen Menschen zu Eigentum zu verhelfen, werden jene, die Eigentum besitzen, stigmatisiert.

Klientel- statt Zukunftspolitik.

Die auf die vollständige Regulierung des Marktes ausgerichtete Wohnungspolitik von Senat und Bezirken in Berlin bringt alle Wohnungssuchenden, ob Mieter oder Käufer, in eine verhängnisvolle Zwangslage. Ebenso wie Mieter es aktuell schwer haben eine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden, stochern auch immer mehr Berliner, die eine Bestandswohnung zur Selbstnutzung kaufen möchten, in einem immer trockener werdenden Teich nach bezahlbaren Objekten.

Schuld ist die Umwandlungsverordnung, mit deren Hilfe der Berliner Senat dem Immobilienmarkt systematisch immer mehr Wohnungen entzieht. Betroffen sind davon fast alle Berliner, die ihre Mietwohnung kaufen möchten. Das Problem ist ein Fehler im System. Denn seit dem 14.03.2015 gilt die Umwandlungsverordnung in Berlin. In sozialen Erhaltungsgebieten dürfen seitdem Mehrfamilienhäuser nicht mehr ohne besondere Genehmigung in Wohneigentum geteilt werden. Ausnahmen werden erteilt, wenn z.B. der teilende Eigentümer verspricht, für 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen.

Was eigentlich gut gemeint ist, führt aber ins Leere, denn kein Eigentümer kann es sich leisten, einzelne Wohnungen aus dem Bestand heraus an Mieter zu verkaufen. Das hat viele Gründe. Zum einen ist es das gute Recht des Eigentümers, seinen Beitz wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten. Eine Umwandlung in Wohneigentum, in deren Folge niemand kauft, oder nur wenige von vielen Mietern, birgt Potenzial für eine Reihe von Problemen in sich:

  • Mehrheitsverhältnisse zu Ungunsten der neuen Eigentümer (kein Streubesitz).
  • Blockade der Bezirke innerhalb der Erhaltungssatzung bei Modernisierungen (auch energetisch).
  • Aushebelung jeglichen Wettbewerbs beim Verkauf.
  • Blockade der restlichen Wohnungen über einen Zeitraum von mindestens 7 Jahren und erhebliche wirtschaftliche Nachteile.
  • Umwandelnder Eigentümer wird gezwungen, Bestand zu halten, den er nicht halten will.
  • Bewohner aus dem Umfeld, Nachbarschaft, werden aus der gewohnten Umgebung herausgezwungen, da keine Wohnungen zum Kauf angeboten werden.
  • Sicker-Effekte durch Umzugsketten werden verhindert. Überalterung und Stagnation in den Quartieren ist die Folge.
  • Nach 7 Jahren sind die Preise weiter gestiegen und die Mieter älter geworden. Oft hat sich das Zeitfenster für eine Finanzierung geschlossen.

 

Bereits geschützte Mieter schützen?

Die Rede ist von der angewandten Praxis der Bezirke, in sozialen Erhaltungsgebieten Vorkaufsrechte zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften auszuüben. Was der Gesetzgeber als städtebauliche Maßnahme vorgesehen hat, wird zum gezielten Bestandsaufbau für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften missbraucht. Unter dem Vorwand des Wohls für die Allgemeinheit ((§ 24 (3) BauGB)) werden mit Millionenbeträgen bereits umfassend geschützte Mieter (Erhaltungssatzung) und Mietwohnungen in den Bestand von Wohnungsbaugesellschaften eingekauft, statt mit diesem Geld neue Wohnungen zu bauen. Das Pendel der ideologischen statt städtebaulichen Ausübung von Vorkaufsrechten zugunsten Dritter könnte sich indes in der Zukunft gegen die Wohnungsbaugesellschaften und ihre Mieter wenden. Denn auch Wohnungsbaugesellschaften müssen Objekte wirtschaftlich betreiben. Ohne Beteiligung der Mieter durch höhere Mieten oder eine weitere Subventionierung der Mieten durch den Steuerzahler wird das nicht gehen.

Sickereffekt: Nicht jeder Umzug ist Verdrängung.

Etwa 300.000 Menschen sind im Jahr 2017 innerhalb Berlins umgezogen. Die Beweggründe sind sehr unterschiedlich: Lebensumstände verändern sich, ein neuer Job, Familien werden größer oder kleiner, Menschen gehen in betreutes Wohnen oder sterben. Diese vollkommen normalen gesellschaftlichen Prozesse führen zu Sickereffekten, ohne die ein Wohnungsmarkt nicht funktionieren kann. Wohnungen werden belegt und wieder frei, ebenso wie Menschen kommen und gehen. Bei der Umwandlung von Mietshäusern in Wohneigentum werden Sickerprozesse in Form von Umzugsketten ausgelöst, auch wenn diese möglicherweise erst viele Jahre nach Teilung zum Tragen kommen. Jede Vermietung an andere Menschen, jede Veränderung im Umfeld, jeden Verkauf oder Neubau als potenzielle Verdrängung zu betrachten, ist eine ideologisch geprägte Sichtweise, die sich für Stadtsoziologen verbieten sollte. Umzüge sind immer auch Leerzüge für wohnungssuchende Mieter und Käufer und Umwandlungen sind für Mieter die Möglichkeit, ihre selbst bewohnte Wohnung günstig im Vorkaufsrecht zu erwerben. Mieter die nicht kaufen, sind umfassend geschützt.

In Zukunft immer mehr Eigenbedarfskündigungen?

Preisdruck und Verknappung durch Milieuschutz und Umwandlungsverordnung führen dazu, dass Käufer zwangsläufig auf vermietete Wohnungen ausweichen müssen, die schon umgewandelt sind und nach 10 Jahren Haltefrist wieder auf den Markt kommen. Dann sind die Fristen für Vorkaufsrechte und Kündigungsschutz abgelaufen. Schon jetzt steigen die Zahlen von Käufen mit geplantem Eigenbedarf. Senat und Bezirke nehmen keinen Druck von den Mietern, sie erhöhen ihn. Und keine Landesregierung wird es schaffen, den Wunsch nach Wohneigentum zu ersticken.

Die Berliner Wohnungspolitik unter R2G ist ein Irrweg.

Die Koalition hält ihre Wähler in Mietabhängigkeit. Dabei stehen sich Senat und Bezirke selbst im Weg, nicht begreifend, dass die wirksamsten Mittel gegen Verdrängung Wohneigentum und Neubau sind.

Mit Milieuschutz und Umwandlungsverordnung wird nicht nur die Eigentumsbildung für breite Bevölkerungsschichten verhindert. Vielmehr dreht die Landespolitik damit immer weiter an der Preisschraube für Bestandswohnungen. Wenn Berliner den Schritt von Mietern zu Eigentümern gehen wollen, werden sie aus ihrem Umfeld herausgezwungen.

Und lieber werden fragwürdige Vorkäufe ausgeübt, deren Mittel im Neubau besser investiert wären. Dies sorgt für eine demographische Überalterung in den Kiezen. Es steht einer Modernisierung des Wohnungsbestandes entgegen und befördert die Altersarmut.

Egal, wie oft man die kausale Kette vor und zurück durchspielt. Erhaltungssatzung, Umwandlungsverordnung, Vorkäufe, Mietpreisbremse und andere Regulierungen werden scheitern. Nur wenn mehr Wohnungen gebaut werden, wird der Markt sich entspannen. Fehlender Wohnraum ist mit nichts anderem zu kompensieren als mit Wohnungsbau.

Was dem Wähler als Fürsorge verkauft wird, ist eine tickende Zeitbombe. In einer durch strukturelle Schwächen von Altersarmut bedrohten Stadt und in Zeiten eines unsicherer werdenden Rentensystems ist die frühzeitige Bildung von Eigentum existenziell.

Wenn die linke Berliner Politik keine liberalen Elemente zulässt, wird sie den Weg für den sozialen Abstieg ihrer Bürger auf Jahrzehnte besiegeln.